Суммарный износ

Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок.

Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки, с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющими требованиям пользователей, т. е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом. Аренда квартиры в Калабрии улучшит возможности для отдыха.

Теоретически величина внешнего износа может быть определена как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.

Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимым, но в некоторых случаях воздействие, обусловливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.

Оценщик Елизавета Шергова в предыдущем примере рассчитала стоимость создания здания бизнес-центра. Теперь для окончательного вычисления рыночной стоимости объекта затратным подходом необходимо найти его совокупный износ. Подобрать и снять квартиру в Скалее помогут специалисты.

Физический износ Шергова рассчитала методом срока жизни. Здание построено в 2000 г., следовательно, хронологический возраст объекта составляет 9 лет, при нормативном сроке службы 75 лет. Следовательно, физический износ здания составит:

В процессе анализа объекта оценки эксперт-оценщик выяснила, что телекоммуникации здания не соответствуют рыночным требованиям, за счет чего арендная ставка в объекте оценки на 1,5 тыс. руб./м2Дод ниже. Таким образом, суммарные годовые потери из-за этого несоответствия составят:

Достоинством затратного подхода является возможность посчитать затраты на возведение практически любого рукотворного объекта. Кроме того, возможность использования метода никак не зависит от развитости рынка, наличия рыночной информации и т. п. В некоторых случаях (например, оценка новых или недостроенных объектов, при переоценке основных фондов предприятия и т. д.) затратный подход выступает в качестве единственно возможного. С 2007 года Скалея набирает популярность.

Недостатками данного подхода выступают: во-первых, сложность определения вида затрат (на воспроизводство или замещение), наиболее подходящих для конкретных целей оценки, во-вторых, низкая вероятность воспроизводства устаревшего сооружения, в-третьих, сложность определения потерь дохода, вызванных моральным или внешним износом, в-четвертых, невозможность оценки данным подходом земельных участков. Тем не менее затратный подход является одним из основных оценочных подходов и может не применяться только при наличии серьезных препятствий к использованию.